Usufructo vitalicio ¿Qué es? Características y Contrato

El usufructo vitalicio en México tiene un espectro amplío de prácticas que se requieren en diversas transacciones inmobiliarias, estas pueden ser: herencias, compraventas y alquileres.

A continuación te mostraremos todos los conceptos, características y usos de dicha terminología jurídica ante múltiples prácticas inmobiliarias.

¿Qué es el usufructo vitalicio?

El concepto del usufructo vitalicio se desarrolla bajo dos visiones: La nuda propiedad y el usufructo; la primera se refiere a la titularidad jurídica (figura que posee un título o un documento que acredita su propiedad de una cosa) y la segunda al derecho innato del disfrute (que puede hacer uso de una cosa o propiedad).

De acuerdo con el Código Civil Federal, el usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos, este puede constituirse por la ley, por la voluntad del hombre o por prescripción (es decir por el transcurso del tiempo) y a favor de una o de varias personas. El usufructo puede constituirse bajo condiciones o de forma “pura”.

Si se constituye a favor de varias personas simultáneamente, sea por herencia, sea por contrato, cesando el derecho de una de las personas, pasará al propietario, salvo que al constituirse el usufructo se hubiere dispuesto que se beneficie a los otros usufructuarios.

En términos más reduccionistas podríamos determinar que el significado del usufructo vitalicio se refiere a una herencia en vida, en donde una persona puede disfrutar de una o varias propiedades que no se encuentran a título personal, es decir a su nombre pero que pueden ser heredadas por el propietario a su fallecimiento. Suelen tener condiciones explícitas como la no modificación de su estructura o el dominio compartido de estas con más personas o beneficiarios.

Las características del usufructo vitalicio son los siguientes:

• Limitar el uso del beneficiario
• Usar, disfrutar y/o disponer de una propiedad
• No se podrá sacar algún beneficio de la propiedad
• Es un derecho real voluntario (figura jurídica que permite a su titular tener poder y obtener ventajas económicas de una cosa frente a todos)
• Tiene extinción ante ciertas circunstancias si es que no se cumplen las condiciones
• Tanto personas morales como físicas pueden emplearlos

El usufructo también puede darse ante las siguientes circunstancias:

• Por ley
• Por donación
• Por testamento
• Venta
• Prescripción

¿Cómo se anula el usufructo vitalicio?

El usufructo vitalicio se puede revocar en diversas situaciones, por las que es necesario conocer cuáles son las mismas.

La extinción del usufructo se suscita en las siguientes condiciones:

• Por muerte del usufructuario el usufructo vitalicio es revocable
• Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó
• Por cumplirse la condición impuesta en el título constitutivo (escritura mediante la cual se formaliza la propiedad) para la cesación de este derecho
• Por prescripción, conforme a lo prevenido respecto de los derechos reales
• Por la renuncia expresa del usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las renuncias hechas en fraude de los acreedores
• Por la pérdida total de la cosa que era objeto del usufructo. Si la destrucción no es total, el derecho continúa sobre lo que de la cosa haya quedado
• Por la cesación del derecho del que constituyó el usufructo, cuando teniendo un dominio revocable, llega el caso de la revocación
• Por no dar fianza el usufructuario por título gratuito, si el dueño no le ha eximido de esa obligación.

Estos son términos y condiciones legales que deben ser verificados con un profesional jurídico.

Usufructo vitalicio y nuda propiedad

La nuda propiedad es un concepto que también debemos conocer ante el estudio del usufructo y es que son términos que sin duda son parecidos, sin embargo, podemos mencionar que este se refiere al derecho que una persona tiene sobre algún inmueble, ya que es propietaria, pero con limitaciones, es decir no puede hacer uso y disfrute del bien inmueble.

Ejemplo: Ante una operación de alquiler la persona que alquile será el nudo propietario del inmueble y el inquilino el usufructuario obteniendo beneficios de dicha transacción.

En la nuda propiedad es posible extenderle a otra persona como dueños, la facultad de rentar, vender o enajenar algún bien para obtener retribuciones a cambio.

Por su parte el usufructo como lo mencionamos arriba se refiere al uso, goce y disposición que una persona física o moral puede tener sobre un inmueble.

Ejemplo: El usufructo vitalicio en las herencias se constituyen por el propietario de un bien a favor de sus hijos evitando así sucesiones o cargas económicas como herederos. El usufructuario es entonces el dueño de la propiedad, mientras que la nuda propiedad serían los hijos que gocen de alguna propiedad.

Derecho de posesión

El derecho de posesión tal y como lo indica su nombre permite el goce y uso de un inmueble, así como los posibles frutos del mismo.

En el derecho de posesión no se permite ostentarse como el dueño de la propiedad.

Retomando el ejemplo del alquiler, una persona puede habitar dicha propiedad sin tener que ser el dueño de la misma.

Derecho de propiedad

Para el derecho de propiedad se debe reconocer al dueño o propietario del inmueble, este permite arrendar, vender, remodelar o hipotecar.

¿Es posible vender una casa en usufructo vitalicio?

La ley y el marco jurídico indican que no es posible vender una casa en usufructo vitalicio, ya que ni el usufructuario ni el nudo propietario pueden realizarlo, sin embargo, operaciones inmobiliarias tales como la renta si pueden regularse y estar estipuladas en un contrato o escrituras siempre y cuando el dueño del bien este al tanto. La compraventa extingue el usufructo y el acuerdo se inclinaría al nudo propietario.

Aquel que posea la nuda propiedad podrá pagarle el arrendamiento al usufructuario, por ello es primordial establecer condiciones y clausulas especificas y claras de ambas partes para el correcto manejo de la propiedad.